注文住宅の土地探し「古家付き土地」とは?注意点を解説!/Web住宅展示場

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2021/05/25

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さて、本日の本題は「古家付き土地」についてです。

古家が付いた土地ということは文字の通りですが、中古戸建てと一体何が違うのでしょうか?

注意するべき点はあるのでしょうか?

順にご紹介していきます!

「古家付き土地」の定義とは?

古家付き土地とは、販売されている土地が更地ではなく、古家が残った状態のままで販売される土地です。

土地の販売図面には、「古家有り」などと書かれています。

それに「更地渡し」と追加で書かれている場合は、現況古家があるが、更地にして渡しますよということになります。

 

さて、気になる古家付き土地の定義ですが、、

 

 

実は、明確には決められていません!!!

 

 

ではどうやって中古戸建てと区別されているのでしょうか?

おおよそではありますが、建物が築20年を越えると中古戸建てとしてではなく「古家付き土地」として販売されているようです。

築20年という数字の根拠ですが、木造の戸建ての法定耐用年数は築22年と決められており、これを基にしています。

 

築20年ともなれば、老朽化している部分も多くそのまま住むことは難しい物件も多いですね。

そのため、「古家付き土地」を購入する場合は、土地購入後、古家を解体することを前提に予算を組んでおくことが重要になります。

解体費用の相場

古家付きということは、購入後に解体の費用が発生するということですね。そこで気になる解体費用の相場をご紹介します。

家の解体費用は家の構造と家の大きさ、またその土地の立地でおおよその費用を予測することができます。

木造住宅の場合の相場は、延べ床面積で一坪当たり3万円〜5万円が一つの目安となります。

立地的に解体費用が高くなるパターンは、その土地の前面道路が狭く、重機が入れないようなパターンです。

人の手での地道な作業が必要になる場合など金額が跳ね上がるパターンもあります。

前面道路が狭い古家付き土地の購入は慎重になった方が良いと言えますね。

また、忘れてはいけないのが、カーポートや植木などの外構にかかる解体費用です。残せる木は残すなど、解体費用を減額する工夫も必要になるかもしれません。

 

古家付き土地を購入する場合は必ず、その土地+解体費用という「総額」で考えるようにしましょう。

せっかく安く購入できたと思っても、解体費用を足すと相場より高くなってしまわないように注意しましょう。

 

また、解体をしていると「地中障害物」と呼ばれるものが発見されることが稀にあります。

この地中障害物とは、昔建てられてた家の基礎や浄化槽などなど…処分に費用が発生します。

ただ、この地中障害物は「瑕疵」にあたり、売主に費用を請求することが可能です。

ここで気をつけていただきたいのが、売主に費用を請求できる期間が決められているという点です。

売主が個人の場合、その期間は2ヶ月から3ヶ月とあまり長くはありません。

古家付き土地を購入したら、すぐに解体をはじめて瑕疵がないか確認しておくことが大切ですね。

古家付き土地のメリット

解体の費用が必要になる「古家付き土地」ですが、メリットもあります。

それは、その土地に家が建った状態が想像しやすいということです。

解体するつもりでも、古家の中に入ってみましょう。

その土地の日当たりや、隣家との距離、大きさの感覚を実感することができます。

ただし、昔の建築基準法で建てられた家の場合、壊して建て替えると現行の建築基準法に適合しなくてはならないので、家が小さくなるパターンもあります。これには注意が必要です。

 

また、解体するつもりで購入しても、レトロな雰囲気が好きな方など、リノベーションでその家に住むことも可能な場合もあります。

その時気になる「耐震性」ですが、1981年6月以降に確認申請がされているかどうか、が一つの目安となります。これ以降であれば「新耐震」と呼ばれる現行の耐震基準に近い基準で建築されています。

1981年6月以前の物件であれば、耐震補強が必要である可能性が高いですね。

おわりに

「古家付き土地」についておわかりいただけましたでしょうか?

土地購入では、難しい用語が出てくることが多々あります。用語を正しく理解しないままに土地購入を進めると、思っていたような家が建てられないことも。。

Web住宅展示場では土地探しのサポートも行っております。

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